Отправьте заявку

Отправьте вопрос, чем мы можем быть Вам полезны, и получите персонализированное предложение прямо сейчас!

7 апреля 2020 г. 

Статья партнера нашей компании Назаркина Сергея и юриста Ершовой Юлии для  CFO CAFE на  тему: "Инвестиции в зарубежную недвижимость в эпоху турбулентности: почему это актуально и как не допустить фатальных ошибок"

Инвестирование в недвижимость традиционно является одним из самых популярных способов вложения денег. Еще наши бабушки и дедушки считали главной ценностью дом и землю. Дом давал крышу над головой, земля – возможность прокормиться, а для некоторых и сколотить состояние. Продажа земли (особенно если говорить об обширных владениях помещиков, на которых трудились крепостные крестьяне) могла существенно поправить финансовое положение разорившегося аристократа.

С тех пор прошло много лет, времена изменились, но неизменно одно – актуальность инвестирования в недвижимость в любое время, будь то спокойные годы экономического роста или мировой финансовый кризис. Среди российских инвесторов традиционно пользуется спросом зарубежная недвижимость, и это неслучайно. Инвестируя в зарубежную недвижимость, потенциальные собственники, как правило, преследуют ряд целей: прежде всего, обзавестись домом или квартирой, которую можно сдавать в аренду и получать доход. В случае необходимости собственник может сам проживать в приобретенных площадях, для него это своего рода запасной аэродром на случай, если будет принято решение переезжать. Для многих приобретение недвижимости – обязательное условие для участия в программе получения так называемых вторых паспортов. Помимо этого, многие владельцы иностранных компаний столкнулись в последнее время с проблемой создания экономического присутствия в стране регистрации своих компаний. Чтобы подтвердить, что компания действительно функционирует в этой стране, многие вынуждены арендовать жилье для своих сотрудников и офисы для ведения в них деятельности, а крупный бизнес даже рассматривает приобретение таких офисов и жилья в собственность.

В данной статье мы расскажем о нюансах, на которые нужно обратить внимание при приобретении зарубежной недвижимости для указанных выше целей. Мы не будем анализировать и давать рекомендации в отношении финансовых аспектов вложений в зарубежную недвижимость, а также рассуждать об экономической привлекательности инвестиций и рисках, связанных с обесценением имущества. Наша цель – осветить иные, менее общеизвестные аспекты, которые, в случае непринятия их во внимание, могут привести к фатальным ошибкам.

Текущая экономическая ситуация не является стабильной, и это коснулось, в том числе, и «вводных» условий для приобретения недвижимости.

Еще с осени 2019 года ужесточение условий получения «золотых паспортов» – ВНЖ или гражданства за инвестиции – усложнило использование этого механизма инвестирования в тех странах, которые предлагали подобные программы (Мальта, Кипр).

Замедление экономической активности из-за распространения коронавирусной инфекции, объявления пандемии и падения на фондовых рынках 2020 года привело к снижению спроса на недвижимость в целом по Европе. Приобретение недвижимости сейчас осложняется также проблемами технического характера – нотариусы и государственные органы закрыты на карантин во многих странах до конца апреля 2020 г. с возможной пролонгацией, а перемещение в Европейском союзе ограничено.

Вместе с тем вышеуказанные факторы открыли возможности для инвестирования в подешевевшие активы на будущее. По данным статистической службы Европейского союза за период с 2010 по 2019 годы европейская недвижимость продемонстрировала рост в цене в среднем на 15%. В настоящее время эксперты прогнозируют значительное снижение стоимости недвижимости, что снизит пороги для входа в инвестиции.

Итак, что следует принять во внимание для грамотного и успешного инвестирования в зарубежную недвижимость в текущих условиях?

  1. Кто будет владеть недвижимостью?

Одним из первых вопросов для инвестора становится оформление объекта недвижимости на физическое или юридическое лицо. И у одного, и у другого варианта есть свои плюсы и минусы. С одной стороны, приобретение объекта на иностранную компанию будет выгодно ввиду отсутствия отдельных местных налогов (например, налога на наследование), а также в целях конфиденциальности — защиты от раскрытия информации о конечном бенефициаре, и большей гибкости в отчуждении недвижимости. Однако у этого варианта есть и минусы, такие, как издержки на содержание иностранной компании (многие для этих целей до сих пор используют оффшоры) и необходимость уплаты налога на имущество юридических лиц в различных странах (Португалия, Греция). Приобретение недвижимости на физическое лицо будет выгодно с точки зрения отсутствия затрат на обслуживание компании, а также возможного освобождения от налога на отчуждение недвижимости после нескольких лет владения объектом. Нельзя забывать и о том, что владение недвижимостью часто является одним из условий для получения ВНЖ и «золотого паспорта».

  1. Как оплатить приобретение недвижимости?

Такой, на первый взгляд, простой вопрос, как оплата приобретаемого объекта недвижимости является очередной зоной внимания в силу повышенной строгости комплаенс-процедур банков, которые проводят эти платежи. К примеру, если физическое лицо намеревается приобрести недвижимость на себя и использовать для этого финансовые средства, полученные иностранной компанией, в которой оно является акционером, то в таком случае, вывод средств из компании необходимо оформить через выплату дивидендов. Далее доход физического лица декларируется, а средства могут быть использованы для приобретения недвижимости. Подобный подход позволяет обеспечить минимальное документальное подтверждение происхождения средств физического лица. Если же доход получен от иных источников – в любом случае, в свете повышенных требований AML-законодательства, инвестор должен быть готов подтвердить прозрачность и законность получения им средств, которые он использует при покупке недвижимости.

  1. Какие иностранные налоги придется платить?

Вопрос налогообложения недвижимости – один из самых важных для инвесторов при выборе страны для инвестирования. Безусловно, заранее, еще до покупки недвижимости, следует оценивать ставки налога на приобретение и отчуждение недвижимости, ежегодного налога на владение недвижимостью и налога на сдачу недвижимости в аренду.

Налог на покупку недвижимости возникает в результате перехода права собственности на имущество и уплачивается покупателем — инвестором. Ставка налога варьируется от 3 до 5% от стоимости объекта в различных странах. К примеру, в Черногории ставка является твердой и составляет 3%, а в Португалии варьируется по прогрессивной шкале от 0% до 8% в зависимости от стоимости, расположения и предназначения объекта.

Ежегодный налог на владение недвижимостью подлежит уплате при наличии любого вида недвижимого имущества. В различных европейских странах налогообложение может происходить на местном или федеральном уровне.

В отношении налога от сдачи недвижимости в аренду одни страны (Греция, Португалия) предусматривают расчет налога по прогрессивной шкале, другие (Черногория) – устанавливают твердую ставку. Некоторые страны также имеют особые налоги, например, на Кипре резидент уплачивает т.к. называемый «оборонный сбор» с дохода, полученного от сдачи имущества в аренду.

  1. Нужно ли резидентам РФ, владеющим зарубежной недвижимостью, отчитываться в рамках валютного законодательства?

С начала 2020 года в России отменены валютные ограничения на зачисления средств от нерезидентов на зарубежные банковские счета российских граждан в странах-членах ОЭСР и ФАТФ, которые участвуют в автоматическом обмене финансовой информацией с РФ. Порог денежных средств, не требующих ежегодного отчета, сохраняется на уровне 600 000 рублей, а список разрешенных случаев зачисления денежных средств отменяется. Поэтому физическое лица -резиденты РФ, решившиеся приобрести зарубежную недвижимость, могут впоследствии сдавать его в аренду и не беспокоиться о необходимости регулярного отчета о полученных из такого источника доходах, если они не превышают 600 000 рублей ежегодно.

  1. Что еще нужно учесть?

Если Вы заинтересованы в инвестировании недвижимости с прямой или косвенной целью получения гражданства или вида на жительство за рубежом, то стоит помнить о ряде дополнительных нюансов. Различные страны имеют дополнительные условия для инвестирования с целью получения «золотого паспорта»: например, в Португалии требуется инвестировать на сумму от 500,000 евро или от  350,000 евро в недвижимость, которая подлежит реконструкции и была построена более 30 лет назад, а также не находится в Лиссабоне или Порту; в Черногории — инвестировать от 250,000 до 450,000 евро в недвижимость, а также сделать благотворительный взнос в размере 100,000 евро и оплатить государственную пошлину, которая равняется  15,000 евро за главного заявителя и  10,000 за каждого члена семьи евро. Таким образом страны, имеющие хорошие и в целом недорогие варианты «курортной» недвижимости, поддерживают свою экономику, и вряд ли их можно в этом упрекнуть – ведь возможность жить летом у моря, вдали от суеты мегаполиса бесценна, не так ли?

В заключение скажем, что универсальных решений для каждой возможной ситуации не существует, хотя бы потому, что очень многое зависит от целей инвестирования в недвижимость. Ниже приведен лишь ряд самых общих рекомендаций, которые помогут сделать процесс приобретения недвижимости быстрее и проще: 

  1. До покупки недвижимости четко определитесь с основной целью: Вы хотите в большей мере получить золотой паспорт, выгодно сдавать недвижимость в аренду или же обеспечить экономическое присутствие для своей иностранной компании? Подумайте об этом, прежде чем оформлять недвижимость на себя или свою компанию;
  2. Заранее подумайте, как обеспечить полную и прозрачную документацию, подтверждающую источник происхождения средств для приобретения недвижимости;
  3. Сравните налоги на приобретение и отчуждение, владение недвижимостью, а также на сдачу недвижимости в аренду в странах, которые Вы потенциально рассматриваете для инвестиции;
  4. Обратите внимание на возможные дополнительные условия к приобретаемой недвижимости, если Ваша цель – не только приобрести недвижимость, то и получить «золотой паспорт».

Авторы: 

Сергей Назаркин, управляющий партнер Amond & Smith Ltd, Юлия Ершова, юрист Amond & Smith Ltd

Есть вопросы? Свяжитесь с нами:

тел: +7 (495) 419-16-23
e-mail: moscow@amondsmith.ru

Режим работы:
пн. - пт.: с 9 - 00 до 20 - 00 (без обеда)
сб. - вс. - нерабочие дни